Que cal fer si s’ha comprat un immoble amb vicis ocults?

En cas de desperfectes o vici ocult hi ha un termini concret per poder reclamar.

Per no haver comprovat les coses necessàries abans de comprar un habitatge o per mala fe en el venedor, es pot donar el cas que una vegada comprat l’habitatge ens adonem que aquest no es troba en les condicions indicades pel venedor. Per a aquests casos, el Codi Civil estableix que el venedor està obligat a fer-se càrrec dels vicis ocults que tingui l’habitatge, sempre que els vicis o danys dels quals pateix l’habitatge el facin impropi per a l’ús que es destina, o si disminueixen o entorpeixen el seu ús de manera que el comprador, si ho hagués sabut, no hauria adquirit l’habitatge o, en tot cas, hagués pagat menys per l’immoble.

Habitatges de segona mà

És important tenir en compte que quan la compravenda es porta a terme entre particulars no s’actua com a consumidors, sinó com particulars. Això suposa una gran diferència en el tractament dels vicis ocults, ja que com particulars acudim al que disposa el Codi Civil.

En el cas d’habitatges de segona mà, el termini per reclamar desperfectes és de 6 mesos.

Es consideren vicis ocults, entre d’altres:
– Habitatge afectat per derrames extraordinàries com a conseqüència, per exemple, d’obres de pavimentació i voreres i instal·lació d’enllumenats, sempre que aquesta vessa fos objecte d’aprovació en junta general celebrada amb anterioritat a la perfecció
– Habitatges amb problemes en les canonades.
-Habitatges que emmalalteixin d’aluminosi.

La càrrega de la prova correspon al comprador, de manera que el mateix haurà de reunir tota aquella documentació que acrediti l’existència dels vicis així com la preexistència de la mateixa a la perfecció del contracte.

Habitatges de nova construcció

Les garanties que la Llei exigeix inclouen els següents terminis de reclamació de vicis ocults:

Segur del constructor per garantir durant el termini d’1 any l’arranjament dels danys materials per vicis ocults que afectin elements d’acabat de les obres.

Segur del promotor per garantir durant 3 anys, solució als danys causats per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions en compliment dels requisits d’habitabilitat.
Segur del promotor per garantir durant 10 anys l’arranjament i la solució dels danys materials per vicis ocults que tinguin el seu origen o afectin la fonamentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega o altres elements estructurals que comprometin directament la resistència mecànica i estabilitat de l’edifici. L’import mínim del capital assegurat serà d’un 5%, 30% i 100% del cost final de l’execució material de l’obra respectivament.

La capacitació del comprador

Serà tinguda en compte la formació del comprador a l’hora d’establir si havia de conèixer o no els vicis dels quals pateix l’habitatge. En conseqüència, si la part compradora té formació relacionada, per exemple, amb el sector immobiliari, tindrà més difícil provar que no va poder conèixer el vici. És important que el comprador no tingués un coneixement efectiu dels vicis, ja que en aquest cas ha tingut l’oportunitat de pactar el preu de compra.

Amb independència que el comprador descobreixi el vici un cop adquirida l’habitatge, ha de provar que el mateix ja existia en el moment de perfeccionar la compra.

És important tenir en compte que el fet de si el venedor coneixia o no els vicis o defectes ocults, serà una qüestió a dilucidar davant els tribunals, i per tant, cal demostrar-ho.

Ramon Balsells
Gerent Balsells Zaragoza Gestió S.L.